重 庆 南 川 市 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2006）南川法民初字第415号
原告张正言。
委托代理人杨长林，南川市平川法律服务所法律工作者。
被告胡与英。
被告张 全，男。
被告魏绍华，男。
委托代理人李常琼，南川市渝南法律服务所法律工作者。
原告张正言与被告胡与英、张全、魏绍华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年4月 10 日立案受理后，依法由审判员周中文独任审判，适用简易程序并于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告张正言及其委托代理人杨长林和被告胡与英、张全以及被告魏绍华及其委托代理人李常琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正言诉称， 被告胡与英（原告之妻）、张全（原告之子）瞒着原告，将原告与被告胡与英的共同房屋卖给被告魏绍华，还将原告家的承包土地作为地坝一并卖给了魏绍华，请求人民法院判令三被告签订的房屋买卖合同无效。hetong.11665.com
被告胡与英、张全辩称， 同意原告的意见，卖房时原告不晓得，请求人民法院确认三被告所签订的房屋买卖合同无效。
被告魏绍华辩称：三被告于2004年5月17日签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。其理由：一是合同所涉及的房屋产权证登记姓名是被告胡与英；二是协议是在平等自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且该协议已经全部履行；三是被告魏绍华接手房屋后，对房屋进行装饰和加盖屋顶，时间长达七十多天，当年的国庆节在亲朋好友的祝贺下，热热闹闹搬进该房居住，当天张正言及全家还来作客，其不可能不知道房屋已卖给了魏绍华；四是房屋买卖的真实目的，是胡与英的房产证被张全拿去抵押贷款还款期限已到，房屋买卖协议签订后，双方到银行将房款全部交给银行还了贷款，取回了胡与英的房产证。综上所述，被告魏绍华买房屋是善意的行为，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回，并依法确认三被告签订的房屋买卖合同有效。
经审理查明：原告于1992年3月20日经原南川县国土局填发了南川集建（92）字第10816号《集体土地建设用地使用证》。据该《使用证》记载，土地类别为住宅用地，用地面积为173.14平方米。原告张正言和被告胡与英夫妇的房屋经1992年改建后，于2000年6月5日经重庆市房地产管理局填发了两个《房屋所有权证》，即重庆房权证304隆化字第001774号和重庆房权证304隆化字第001775号。据001774号房产证记载，房屋所有权人为张正言，1幢2层185.06平方米；001775号房产证记载，房屋所有权人为胡与英，1幢2层154.70平方米（其中一层为75.41平方米， 二层为79.29平方米）。土地使用权证未作变更，仍是以张正言名义申办的那一个。据魏绍华提供的001775号房产证复印件中设定他项权利摘要栏记载：权利人为南川隆化信用社，权利种类为抵押，设定日期2001年1月16日，约定日期1年，注销日期2004年5月17日。这是张全在信用社贷款用胡与英房产证作抵押设定的他项权利。
2004年5月17日，以胡与英、张全为卖房户（简称甲方），魏绍华为买房户（简称乙方），签订了《房屋买卖协议书》。该协议约定：甲方出售给乙方的房屋面积为82平方米，包括甲方房屋前后的地坝160平方米，猪圈以及围墙等；房屋价款为45000元。该协议还明确了四至界畔。签订协议的当天，三被告一起到信用社将房屋价款偿还了贷款，取回了胡与英的房屋产权证，并交给了魏绍华。房屋交接后，魏绍华对房屋进行了装饰，还拆除了猪圈、平整了地坝、加盖了屋顶等。房屋装饰完毕后，还大张旗鼓办酒席请了客，原告张正言的家人几乎全都参加了（张正言是否参加有争议）。由于办证时间因故被拖延，加上以胡与英名义办理的001775号房屋产权证的土地使用权证在张正言手里，后又发生了纠纷，被告魏绍华至今未能办理房屋过户手续。
上述事实，有各方当事人的陈述，有相应的证据在案佐证，亦经开庭质证核实，具有证明效力。
本案经开庭审理后，争议焦点集中为：1、三被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效？2、本案房屋买卖协议所涉及的房屋面积是多少？原告张正言称是那一“堆”，其诉讼代理人说只是82平方米，被告张全说是82平方米，被告魏绍华称协议写的是82平方米，同时，协议还写明以胡与英房产证的面积为准；3、被告胡与英、张全是否将承包土地买给了被告魏绍华？原告张正言称现在魏绍华的地坝有一部分是承包土地，被告魏绍华称是原来的地坝，双方均未提供充分的证据予以证明； 4、三被告买卖房屋时，原告是否知道？原告张正言和被告胡与英、张全一致说原告不知道，被告魏绍华则说原告张正言晓得，但各方均无充分的证据予以证明。
本案在审理过程中，原告张正言和被告胡与英、张全的意见完全一致，即主张房屋买卖协议无效，被告魏绍华则坚持房屋买卖协议有效，未能达成调解协议。
本院经审理认为：三被告签订房屋买卖协议将被告胡与英名下的房屋卖给被告魏绍华的行为，一是张全在信用社以胡与英的房产证作抵押贷款已逾期急于还贷，胡与英、张全将全部卖房款还了贷款取回了房产证交给了魏绍华，这一事实不能说是三被告恶意串通的行为，而且足以让魏绍华相信买卖的房屋是胡与英的；二是房屋价款已全部付清，房屋早已交付使用；三是即使被告胡与英侵害了原告张正言的权益，本案的民事责任也依法应当由胡与英承担，况且原告张正言手头的夫妻共同财产 ——房屋的面积还要多于胡与英已出卖的房屋面积，也可以这样认为，胡与英出卖部分房屋只是处分了属于自己应当享有的部分财产（从申办的房屋产权证可以看出，张正言和胡与英对夫妻共同财产早有事实上的约定）；四是在日常交往中，尤其是在市场交易中要有合同意识，一旦签订了合同就不应当随意反悔，合同双方都应当依法履行合同义务，被告胡与英、张全亦主张合同无效是没有理由的。至于张全为什么作为卖房人，各方既无太多争议，又无充分的证据证明。按说张全是没有权利处分该房屋的，不过，胡与英完全有权对该房屋进行处分，魏绍华有理由相信买卖的房屋是胡与英的，故其买房的行为是善意的。
关于本案买卖房屋的面积问题，应当认定为154.70平方米。其理由：一是人们的合同意识淡漠，签订合同不规范，认为只要双方心知肚明就行，往往忽视了合同的严肃性。就本案而言，协议写的是82平方米，同时协议也明确了以胡与英的房屋产权证的界畔为准；二是原告张正言在庭审中也承认是胡与英名下房产证那一 “堆”（当地的交易习惯）；三是胡与英交付给魏绍华的房屋也是胡与英房产证的全部，魏绍华装饰的亦是这部分；四是按当时农村的房屋价格也不应是82平方米（当时南川城区的商品房也就四五百元一平方米）。
私有房屋买卖契约合同
买方：_________（以下简称甲方）
卖方：_________（以下简称乙方）
双方同意买卖下列房屋：_________区_________路_________弄_________号_________室，建筑面积共_________平方米。
经双方设立条件如下：
第一条 上述房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：_________元。
第二条 本契约签订之日起_________内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。
第三条 本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。
第四条 甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建。
第五条 房屋基地及底层独用园地属国家所有，仅供甲方使用。甲方应遵守国家和本市有关土地管理的政策和规定。从发给产权证之日起，甲方按国家规定向有关部门缴付房产税（土地使用税）。
第六条 自本契约签订之日起，上述房屋的有关权利义务不论甲方住进与否均归甲方。并按照管理和维修费用分担原则，按月由甲方承担管理和维修方面的有关费用。
第七条 本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。
第八条 本契约一式三份，乙方一份，甲方两份（其中一份作产权登记附件）。
甲方（签章）：_________ 乙方（签章）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
成都市房屋买卖合同书（适用于存量房屋）
买方（受让方）：_____________________（以下简称甲方）
卖方（转让方）：_____________________（以下简称乙方） 甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。 一、房屋具体情况
1．位置：________区???????????????????????????
2．房屋套型________，建筑面积________平方米，结构________楼层________，用途______________。
3．该房屋的销售价格为每平方米________元人民币，总计房价_______拾_______万______千_______百______拾_______元整。 二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：___________________________________ 三、房屋四界
东：__________________________________________
西：__________________________________________
南：__________________________________________
北：__________________________________________ 四、本合同经甲、乙双方签章，交成都市房地产交易中心登记后，由甲方一次性向乙方支付总房价款的________%，计________元的定金或________元的预付款，其余________%，计________元价款则交成都市房地产交易中心代存，代办完房屋产权过户手续乙方将房屋腾空并连同该房屋有关图纸、资料、房屋钥匙等交给甲方后，甲、乙双方同时到房地产交易中心由乙方凭甲方出具的书面证明领取售房余款。 五、甲、乙双方互相监督，不得隐瞒买卖成交价额。甲方协助乙方办理产权过户手续，其税费按规定各自交纳。 六、本合同甲、乙双方签章并由成都市房地产交易中心登记。双方均不得违约。如甲签章违约，乙方不退还定金；乙方违约，则双倍退还甲方定金；违约方还应承担产权转回已缴和应缴纳的税费
和造成的经济损失。 七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方定金。 八、其他决定事项
1．__________________________________________
2．__________________________________________
3．__________________________________________
4．__________________________________________ 九、本协议一式________份，甲方执存________份，乙方执存________份，成都市房地产交易中心执存________份。 十、买卖双方情况
买方：__________________________________
姓名（签章）：__________________________
现户籍所在地：__________________________
身份证号：______________________________
工作单位：______________________________
电话号码：______________________________ 登记人：________________________________
共有人：________________________________
代理人：________________________________ 卖方：__________________________________
登记人：________________________________
共有人：________________________________
代理人：________________________________